認知症の親の家を売りたいけれど、判断能力が不十分なために手続きが進められない…そんな悩みを抱えていませんか？

認知症の親の不動産売却には、成年後見制度や家族信託、任意後見制度など、法的なサポートが必要です。

この記事では、これらの制度の活用方法や、不動産売却時の注意点・よくあるトラブルと対策についてわかりやすく解説します。

親の財産を守りながら安心して売却を進めるための一歩を踏み出しましょう。

認知症の親の家を売ることは法的に困難

認知症の親の不動産を売却する場合、法律上の制約により通常の売買手続きができないことが多いです。

認知症により判断能力が低下しているとみなされると、親は不動産売却の契約行為に必要な「意思能力」を失っていると判断されるため、家族が代理で売却を進めることは簡単ではありません。

こうした法的な壁により、適切な方法をとらない限り、認知症の親の不動産を売却するのは難しいのが現状です。

認知症の親は「制限行為能力者」となる

認知症が進行すると、本人は「制限行為能力者」として扱われ、法律上の契約行為を行う権限が制限されます。

制限行為能力者とは、一般的に自分の行動や意思を十分に理解して判断する力が不足している人を指します。

判断能力が欠如していると判断されるため、契約を含む各種の意思表示が無効となるケースがあります。

たとえば、親が重度の認知症を患っている場合、その判断能力が乏しいとされ、親自身が行った売却契約は無効となる可能性があります。

このような制限行為能力者としての扱いは、不動産売却や契約における意思表示の信頼性を確保するための法律上の仕組みであり、親の利益を守るために必要とされています。

意思確認ができないと売買契約は無効になる

不動産売買には、売り主と買い主の「意思能力」が必要です。

意思能力とは「自分の行為の意味や結果を理解して、自分の判断で行動できる力」であり、これが欠けているとされると、親が行う契約は成立しないか、あとから無効とされることがあるのです。

したがって認知症の親の場合、意思確認ができないことが契約の無効原因になります。

たとえば、親が介護施設に入所するための費用を確保するために家族が不動産を売却したいと考えても、親自身の意思確認が取れない場合は売買が成立しないケースが多く、売却の手続きが進められなくなります。

このような場合、法的に認められた方法を通して、家族が代理で売却を行う手続きが必要です。

成年後見制度の利用：認知症の親の家を売るためにできること

認知症の親の不動産を売却するために利用される方法のひとつに「成年後見制度」があります。

これは、判断能力が低下した人の財産管理や契約行為をサポートするための制度で、法的に保護されながら不動産売却を進められる仕組みです。

ここでは、成年後見制度の基礎知識や利用時の注意点について解説します。

成年後見制度とは？

成年後見制度は、認知症などで判断能力が低下した人の財産や生活を法的に支援するための仕組みです。

この制度を利用することで、本人が契約を行う際の意思決定をサポートする「後見人」が選任され、必要な財産管理や生活サポートを代行します。後見人は家庭裁判所が選任し、選任後は裁判所の監督下で、本人に代わって契約や財産の処理が行われます。

成年後見制度を利用するメリットとデメリット

成年後見制度を利用することで、以下のメリットとデメリットがあります。

【メリット】

• 法的に認められた後見人が本人に代わり財産管理を行うため、トラブルを防ぎ、スムーズに不動産売却が可能になる
• 財産管理や契約の手続きが確実に行われるため、本人の財産が適切に守られる
• 裁判所が後見人を監督するため、信頼性が高く安心して財産管理を進められる

【デメリット】

• 裁判所による監督のもとで手続きが行われるため、売却までの手続きに時間がかかる
• 後見人が専門職の場合は、継続的に報酬が発生するため、家族にとって金銭的な負担が増える
• 後見人に財産の管理権限が集中するため、親族が直接的に管理や決定を行うことができない

成年後見制度を利用するときの注意点

成年後見制度を利用する際には、いくつかの注意点があります。

まず、後見人が本人にとって最も適切な行動を取るように義務付けられていますが、家族が望む方法と異なる判断が行われることがあります。

たとえば、後見人が「この不動産売却は本人の利益にならない」と判断した場合、売却が許可されないケースもあります。

また、裁判所の監督があるため、重要な財産処分には裁判所の許可が必要となり、すべての手続きが速やかに進むとは限りません。

成年後見人選任の具体的な手順

では実際に、成年後見人制度を活用して不動産売却を進める際の手順について見ていきましょう。

1. 家庭裁判所に申し立てを行う

​​不動産売却を進めるためには、まず成年後見人の選任を家庭裁判所に申し立てることが必要です。

申し立てを行えるのは、親族や利害関係者（ケースによっては市区町村長など）で、提出する書類には、親の診断書や財産目録、申し立て理由などが含まれます。

これにより、親が認知症であることや判断能力に問題があることを証明します。

2. 家庭裁判所が審理を行う

申し立て後、家庭裁判所は、本人の状態や後見人の適任性を審理します。

この段階では、親の認知症の程度や後見人の資格が適切かどうかが検討され、必要に応じて医師の診断や調査が行われる場合もあります。

審理にかかる時間は、一般的に数週間から数か月程度とされています。

3. 法定後見人が選定される

審理を経て、家庭裁判所が適切な後見人を選定します。後見人には、親族が選ばれる場合もあれば、専門の第三者（弁護士や司法書士など）が選任されることもあります。

選定後は、後見人が親の財産管理や不動産売却の代理人として法的に認められた権限を持つことになります。

4. 不動産査定・媒介契約を締結

後見人が選定されると、売却する不動産の査定を依頼し、適正な売却価格を確認します。

不動産会社との間で媒介契約を締結し、売却活動を開始します。

この媒介契約により、信頼できる不動産会社が売却の手続きを代行し、売却に向けた準備が進められます。

5. 居住用不動産の売却には裁判所の許可が必要

親がかつて住んでいた自宅などの「居住用不動産」を売却するには、家庭裁判所の許可が必要です。

裁判所は、売却が親の利益にかなうかどうかを慎重に判断します。売却によって介護費用の確保ができるといった合理的な理由が示されることが許可のポイントとなります。

6. 売買契約の締結と決済・引渡し

裁判所の許可が下りたら、買主と売買契約を締結し、決済や引渡しの手続きへと進みます。

売却代金は後見人の管理下に置かれ、親の介護や生活のための資金として活用されます。この最終ステップにより、成年後見人が法的に認められた形で不動産売却を完了させ、親のための財産管理が確実に行われることになります。

認知症の親の家を売るために活用できる他の方法

認知症の親の不動産を管理・売却する方法として、成年後見制度以外にもさまざまな選択肢があります。これらの方法を活用することで、手続きや管理の負担を減らし、スムーズに財産を活用できる可能性があります。

ここでは、任意後見制度、家族信託、生前贈与の方法を解説します。

任意後見制度を活用する

任意後見制度は、本人がまだ判断能力を保っているうちに、将来的な後見人を事前に指定しておける制度です。

この制度の最大の特徴は、本人の意思に基づいてあらかじめ選任した後見人に、判断力が低下した際の財産管理や生活支援を任せることができる点です。

任意後見制度は、公正証書によって後見契約を結ぶ必要があり、この契約内容に基づいて後見人が財産管理や生活サポートを行います。

たとえば、親が認知症になった際には、任意後見契約に基づき、あらかじめ指定した後見人がスムーズに財産の管理や売却の代理を行えます。このため、将来の備えとして活用されることが多い制度です。

家族信託を利用する

家族信託は、親が元気なうちに財産を信頼できる家族に託し、信託契約に従って財産管理や運用を行う方法です。

家族信託の利点は、親が判断能力を失った後も、信託契約によって財産の管理や処分を家族が代わりに行える点です。

成年後見制度に比べ、比較的柔軟な管理が可能で、信託財産の使途も信託契約により広範囲に設定できるため、介護費用や生活費のために財産を活用しやすくなります。

たとえば、親が信頼する子どもに不動産を信託し、信託契約に基づいて不動産の管理や売却を任せることで、判断能力が低下した後でも迅速に対応できます。

家族信託は、不動産以外の財産も含めた包括的な管理を希望する場合にも有効です。

生前贈与による売却

生前贈与は、親が元気なうちに不動産などの財産を子どもに贈与することで、後にその不動産を子どもが売却できるようにする方法です。

生前贈与のポイントは、親の意思に基づいて財産を譲り渡すため、親が判断能力を失う前に手続きを終えられることです。

これにより、不動産売却を含めた財産の管理を、親が信頼する家族にスムーズに引き継ぐことができます。

ただし、生前贈与には贈与税が課税される可能性があるため、計画的に贈与を行うことが大切です。

たとえば、年間110万円までの非課税枠を利用することで、贈与税の負担を軽減しながら進めることが可能です。また、生前贈与による不動産売却は、将来の相続税対策としても活用されています。

相続の生前対策でお悩みの方は司法書士へご相談ください

今回ご紹介した認知症のケースのように、相続の生前対策は手続きが複雑であり高度な専門知識が求められるため、自分で進めようとすると多大な労力と時間を要します。

相続問題でお悩みの方は司法書士に相談・依頼をすることで、必要な書類の作成や、対処のアドバイスをすることが可能です。

もし記事でお悩みが解決しないようでしたら、札幌大通遺言相続センターの無料相談をご利用いただけますと幸いです。

ラインでの受付も実施しておりますので、お気軽にご相談ください。